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    [경제/재테크]

    전세집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 전세보증금 받을수 있나요?

    rank RYZEN 2019-10-21 (월) 10:11 조회 : 1228
    아파트 시세가 2억7천쯤 되는데, 2억 1500에 전세 살고 있는데요.
    전세금이 좀 많아서 걱정인데, 집주인이 공동명의에 갭투자로 집 몆십채 소유한 사람 이라더군요.
    등기부상에는 깨끗하고, 확정일자 받고 전입신고도 잘 했어요.
    1월달 계약했는데, 최근에 등기부등본 때보니깐 뭐 이상 없더라구요.
    만약에 임대인이 고액체납자라던가 뭐 기타 사유로 집이 경매로 넘어가면 제가 입찰 받던지, 다른사람이 입찰 받아도 전세보증금은 제가 받을 수 있는거죠?ㅠ
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    rank리아라 2019-10-21 (월) 10:32
    경매 넘어가면 집주인이 돌려줘야 하는데
    그때 등기상에 작성자분보다 먼저 대출이나 등등이 있으면
    그것부터 값고 남는 돈을 작성자분께 드리게 됩니다...

    등기부상 깨끗하니 문제 없을 것 같은데 보통 경매할때면 70% 정도로 거래되니까...
    그러면 못받은 남은 전세금을 집주인의 다른 재산을 담보로 반환 요청해야하는데
    이미 그것들은 다 대출 껴있는거라 못받을 수도 있어요...
         
           
    rankRYZEN 글쓴이 2019-10-21 (월) 11:03
    전세금이 집 시세의 80퍼 정도 인데, 2억1500에 낙찰 받으면 되겠죠? 그럼 전세집이 제 소유로 바뀌는거죠? 더 비싸게 살 사람 있으면 그사람 한테 보증금 받으면 되고, 그렇게 되는게 맞나요?
    rank금기자 2019-10-21 (월) 10:42
    일단 확정일자 받는 시점까지 등본이 깨끗했다면 글쓴님이 1순위가 됩니다. 대출을 받는다 하더라도 현재 확정일자 받은 임차인에게 내어 줄 돈을 계산하여 내주는 게 일반적이므로 못 받는 경우는 거의 발생하지 않는다고 보시면 됩니다.

    불안하시면 전세금반환 보증 알아보시고 신청해 두세요. 경매로 넘어가더라도 주택공사에서 받을 수 있는 제도입니다.

    http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/604433.html
         
           
    rankRYZEN 글쓴이 2019-10-21 (월) 11:00
    님 답변을 보니깐 어느정도 안심은 되네요. 전세보증보험도 알아봤는데, 확정일자로 문제 없으면 굳이 수십만원 들어가는 보험 안넣어도 될거 같아서 안넣었어요.
    rankCivilWar 2019-10-21 (월) 11:01
    주택임대차에서 대항력을 갖추려면 점유와 확정일자를 갖춰야 합니다. 확정일자는 공증 등의 방법이 아닌 주민등록 전입신고로도 가능하며 그 다음날 대항력을 갖추게 됩니다. 점유를 개시하고, 전입신고한 다음날 이후에 대한 권리에 대해 대항력을 갖추게 됩니다
    단, 전입신고는 되었지만 이전으로 점유를 상실한 경우에는 대항력이 소멸됩니다. 대항력은 둘 다 갖춰야 가능합니다.

    주택임대차가 종료된 후에 보증금을 받지 못한경우에는 임차권등기명령을 통해 등기 후에는 점유를 상실해도 (다른곳으로 이동) 대항력을 갖추게 됩니다.

    결론은, 등기부상 선순위(먼저 등기 된)권리가 없는 경우에는 우선변제권이 인정되어 압류 등으로 인한 경매에서 낙찰가에 우선배당권자가 됩니다.

    보통 저당권설정이 없는 부동산의 경우 그나마 안전하다고 보심됩니다.
         
           
    rankRYZEN 글쓴이 2019-10-21 (월) 11:11
    설정 들어가있는게 없으니깐 그나마 안전하다고 보면 되겠군요.
    rank곰나라탱 2019-10-21 (월) 12:20
    윗분들이 설명을 많이 써주셨으니까 간략히만 적겠습니다.

    우선 경매 자체로는 돈을 못받을 가능성도 있습니다.
    일단 낙찰가가 님의 전세금보다 더 높게 나와야 하겠고...
    다음으로는 님보다 우선 순위인 배당들이 있긴 있습니다.

    1순위인 경매비용채권,
    다음으로 3개월분의 노임, 3년분 퇴직금, 재해보상금등등,
    다음 국세중 당해세 및 가산금,
    다음으로 님과 동일한 순위로 당해세 외의 국세와 지방세...

    이러한 앞순위 항목들 중 해당사항이 있으면 이걸 빼고 님이 받을 겁니다.

    그러나 님은 지금 선순위 임차인인 상태이기 때문에 일부만 받은 경우  대항력이 소실되지 않으므로
    나머지는 눌러 앉아 있다가 경매에 낙찰된 새주인에게서 받아내면 됩니다.
         
           
    rankRYZEN 글쓴이 2019-10-21 (월) 12:27
    새주인이 집 비워달라고해도 보증금 안주면 안나가도 법적으로 문제 없다는 말이군요. 근데, 새주인이 끝까지 돈 안주면 어떻게 되는거죠?
              
                
    rank곰나라탱 2019-10-21 (월) 13:56
    '대항력'이 존속된다고 말씀드렸습니다.

    쉽게 말하자면 새주인이 돈을 안주면 그냥 눌러 사시면 된다는 얘기입니다.
    계속 계속 눌러살다가 전세 계약이 만료 다되어도 안주면 그때는 일반적인 전세 보증금 미반환에 해당하는 법적 절차를 밟으시면 됩니다.
    경매 낙찰받는 사람의 입장에서도 선순위 임차인이 생기는건 골치아픈 사례라서 가급적 피하려고 합니다.

    님이 돈이 여유가 있으신 상황이라면 직접 2억 1500 근처에 경매 입찰을 하시면
    좋은 가격에 아파트를 구입하실수 있는 찬스가 될수도 있습니다.
                   
                     
    rankRYZEN 글쓴이 2019-10-21 (월) 15:47
    이해했습니다. 답변 감사드립니다. 답변채택 해드릴게요.
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