건축하는분 신축에 대해서 궁금한게 있습니다!

상쿠르미 2022-01-17 (월) 19:20 조회 : 617

올 4-5월정도 구축을 매입해서 상가주택(다가구 상가주택)을 지어보고 싶습니다 대지는 60-70평부지 (지방 이라 평당 1000정도 되는곳)에 짓고 싶은데 연면적 150평 정도 생각하는데 대량 평당 공사비가 얼마이고 부지 매입 비용 + 건축비 + 부대비용(세금포함) 대략 얼마정도 나올까요? 그리고 가진돈이 7억뿐인데 나머지 비용 대출이 가능한지와 대출 종류랑 받는 순서가 있던데 이부분에 대해서 초딩한테 설명해줄수있는 가르침을 가지신 이토인을 기다립니다 ㅠㅜ 하나도몰라서요

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루포

2022-01-18 (화) 11:56

연면적을 150으로 잡으시면 일반상업지역일때 지하1층 지상3~4층 건물정도 되겠군요. 시공자재에 따라 차이를 고려하면 평당 300~400 승강기 2000~2500으로 보입니다만

토지는 형식이 지정되어 있고 형식에 따라 건폐/용적율의 한계가 있고 각 지자체마다 도시계획 조례를 기준하니 해당지역 시청을 방문하여 구매하고자하는 토지의 이용계획원을 확인하세요.

CivilWar

2022-01-19 (수) 16:29

상가주택에 대해 전혀 모르시는 거 같습니다.
위치에 따라 다르지만, 우선 전액 보유 금액이라는 가정하에 가능합니다.
처갓집이 상가주택을 2채 보유하고 계시고, 처갓집 어른들이 다수 지으시고 보유하고 있어서
대략적인 프로세스는 알고 있습니다. (상가주택 건축사업체 운영 및 다수 보유)

1. 대지 60-70평에 연면적 150평이면 아예 부동산으로 가치가 없는 건축물입니다.

2. 통상적으로 상가주택 취득하는 방법

가. 이주자택지를 매입을 한다.
나. 이주자택지를 토대로 대출을 받는다. (건축비)
다. 건축물이 완성이 되면 전세를 통해 건축비로 사용한 토지에 대한 대출금을 반환한다.

이런 식으로 진행이 이뤄지며, 조정지역 이외의 경우 이주자택지의 경우 감평액의 60~70% 정도 나옵니다. (신용도에 따라 다름)

3. 상가주택 구성

1층 상가 / 2,3,4층 주택이며 (엘레베이터 포함)
한 층에 2가구씩(2룸/3룸) 4층 독채(3룸 + 4층 독채크기 옥탑) 구성으로 총 5 가구로 구성합니다.
수익을 위해 잘게 쪼개는 경우가 있는데 요즘 건축법상 주차장 100% 만족되어야 승인이 떨어지기 때문에
그 이상 빼면 집이 더 작아져버립니다.

4. 나대지 상가주택 비용

토지매입비 : 6억원선(지방 소도시 기준 : 그보다 내려갈 수 있습니다.)
건축비 : 자재를 어떤 걸 쓰냐에 따라 다르긴 하지만 통상 4억원 선 예상하면 됩니다.
(상가주택의 비용차이는 토지매입비에 따른 차이지 건축비는 차이가 없습니다.)
취득비용 : 토지에 따른 취득세 + 건축물에 대한 원시취득 비용이 나옵니다.

5. 문제점

상가주택은 나대지에 건축을 하면서 나머지 전세금으로 건축비를 상환하기 때문에
지리적으로 쌩뚱맞은 곳에 지으시면 안됩니다. 그래서 신도시나 아파트가 건설되면서
이주자택지에 짓는 이유가 위 문제입니다. 전세가 안 맞춰지면 그것만큼 대출 이자등 고스란히 본인이 떠안습니다.

CivilWar

2022-01-19 (수) 16:37

6. 상가주택의 장점

집주인이기 때문에 남 눈치 안 봐도 되는 점 그리고 층간소음이 없고 자유롭게 본인이 원하는 스타일로 건축 가능
4층 독채의 경우 옥탑을 넓게 활용해서 집이 아주 넓게 사용 가능합니다. 저희 처갓집 오신 분들 집보면 다들 놀라십니다.
참고로 대지 80평 짜리에 건폐율 60% 적용으로 40평 정도인데 엄청 넓게 느껴집니다.

7. 주의점

요새 상가주택이 뜨면서 아파트 대신 상가주택에 눈을 돌리는 분들이 많습니다.
상가주택은 거래가 빈번하지 않고,(위치가 좋으면 다릅니다.) 관리 못하면 금방 노후가 됩니다.
여기에 사전 지식이 없는 분들은 도면만 보고 OK 하고 건축이 이뤄지다보니까
집을 아주 X 같이 짓는 경우가 많습니다. 가끔 구해줘 홈즈 등에서 이상하게 생긴 상가주택 들 나오는데
그런게 한마디로 눈탱이 맞아서 이렇게 지어진겁니다.

저도 공인중개사 사무소를 운영하고 있지만, 가끔 건축주가 신축 세 놓으러 와서 물건보러 가면
와 이따구로 지을 수 있구나 하는 생각이 들 때가 많습니다. (기상천외합니다. )

그렇기에 많은 집들을 보고 요즘 신축 빌라와 신축 아파트 모델하우스 등을 방문하여
어떤 구조와 어떤 스타일로 짓는지 충분히 공부를 하시고 접근하셔야 합니다.

그래서 센스 있는 건축주들은 집 지어놓은 거 보면 아파트보다 훨씬 괜찮습니다.

개략적으로 프로세스를 대충 설명 드린거 같네요.
지역이나 이런 것들이 없이 금액만 나와있어서 설명의 한계가 있었는데
신축 상가주택 이 방식이라 생각하시면 됩니다.

상쿠르미 글쓴이

2022-01-21 (금) 09:21

@CivilWar

맞습니다 제가 하나도 모르는 사람입니다 ㅠㅠ좋은 말씀 너무 감사합니다. 전액보유금액이란게 집짓는데 전체금액을 일단 가지고 있어야 된단 뜻인가요? 제가 잘은 모르지만 전체 비용에 20프로 가지고 있으면 충분하다고 들었거든요 맞는지요 이게? 그리고 평당 건축비가 대략 300만원잡으면되나요? 인터넷에 보면 자재값 상승땜에 500-600정도라고 하던데 취득세등 부대비용 생각하면 400-500정도 생각하면될까요??

CivilWar

2022-01-21 (금) 10:21

@상쿠르미

7억원이 영끌로 모아서 최대 동원 금액인지 순수하게 현금 보유한 금액인지 물어본겁니다.
7억원이 있으면 충분히 상가주택 짓는데 문제는 없습니다.

전체비용 20%만 가지고 상가주택 짓는 방법?
이건 나대지를 토지대출을 받고 건축을 한 다음 전세 세입자 보증금으로 토지 및 건축비를 반환하면
적은 금액으로도 상가주택 가능합니다. 다만, 현재 대출 제한으로 인해 토지 역시 대출이 많이 나오지는 않습니다.
여기에 위에 언급한 세입자가 구해지지 않으면 비용조달 문제가 발생하기 때문에 리스크가 있습니다.

통상 상가주택이 10억 후반에서 20억 정도 평균적인 금액인데
4억 정도만 있어도 전세금 및 대출로 신축이 가능하기에 20~30%만 있어도 가능하다는 말입니다.
여기에 상가 세입자를 구하면 월세로 대출금 이자도 상계가 되기 때문에 아다리가 맞으면 됩니다.

건축비는 평당 4~500만원 정도 생각하시고, 위치 선정이 가장 중요합니다.
어딘지를 알아야 뭐 이야기를 할텐데 어딘지도 모르고 맞다 아니다 하기에는...

그리고 위치 선정이 중요한 이유가 어차피 건축사무소에서는 지어주면 끝이기 때문에
입 털어서 시작하면 세입자가 구해지던 말던 전혀 상관이 없습니다.
그리고 부동산 역시 땅 팔면 끝이니까 별 관심이 없습니다.
그러니, 충분한 임장과 시세 파악을 하세요.. (부동산이 날로먹는거 같아도 아닙니다..)
물론, 진짜 괜찮은 중개사들 만나면 좋은 땅 구하고 문제가 없는데
부동산 바닥 자체가 팔면 땡이라는 양아치 근성있는 사람들도 엄청 많습니다.

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