지난 정부는 부동산 정책 무엇을 실패했나 2. 임대차3법과 강남의 난장판

부동산은 당연히 여러가지 원인으로 가격이 결정됩니다.

문재인 정부 부동산 정책의 결과 백미인 임대차3법 전후를 살펴보겠습니다.

고등학교라도 다녔다면 누구나 알만한 용어

'수요와 공급의 법칙'

부동산 가격이라는 것이 정확히 들어맞지는 않지만 전체적으로는 수요와 공급의 법칙이 적용 된다고 봅니다.

수요가 공급보다 많아지면 상승하고 수요가 공급보다 적으면 내려가고...

흔히들 공급이라고 하면 신규 주택을 이야기 합니다만....

시장에서의 매물은 신규 주택 외에 기존 아파트 매물도 포함해야 합니다.

신축이든 기축이든 간에 매물이 되는 것이죠.

2020년 7월로 돌아가면...

기존 정부를 옹호라는 분들이 이야기한 이유....

저금리

해외 부동산 상승

뭐 저금리는 어느정부가 결정했는지? 라고 하려다가 금리라는 것이 부동산만 놓고 생각할 수 없는 것이니 굳이 따질 필요가 없다고 봅니다.

문재인 정부 경제 담당자들이 바보가 아닌데 금리가 부동산에 한정된 것이라면 진작에 인상시켰겠죠.

다만 그 원인들이 결국 부동산에서는 수요 상승으로 해석할 수 있습니다.

2020년 7월에 수요 상승 요인이 이것만 있었느냐... 더 있습니다.

1. 중국애들이 집을 사들입니다.

2번구간의 상승에 대해 믿거나 말거나 그런 영향이 꽤 있다는 이야기가 돌았습니다.

이 말이 사실이라면 새로운 매입 세력이 활성화 되었다고 할 수 있습니다.

2. 다주택자를 적폐로 몰면서 똘똘한 한채의 수요가 생깁니다.

즉 수요는 점점 더 생겼다는 소리죠.

문재인 정부와 민주당은 이 상황에서 항상 부동산가격을 잡겠다고 주장했습니다.

그러면 어떤 정책을 폈어야 할까요?

공급을 늘리든지 수요를 줄이든지 했어야 하겠죠.

2020년7월경 강남에는 무슨일이 벌어졌을까요?

제목은 임대차3법이라고 했지만 그 시점에 다른 정책이 하나 더 있습니다.

서울시(민주당 박원순 시장)에서 

2020년 6월 강남의 경우 3개 동에 토지거래 허가제를 실시합니다.

그 이유가 삼성역 지하 개발사업을 시작하면서 급등이 예상되는 지역을 규제한 것이죠.

강남구지도입니다. 

강남구를 아시는 분은 아시겠지만.. 보통 테헤란로 이북, 테헤란로 이남, 그리고 기타로 나뉩니다.

빨간색 부분은 강남구이긴 하지만 수서, 자곡동 등인데 강남에서 좀 마이너한 동네입니다.

즉 강남구 집값 이야기 할 때 거론되는 지역이 아닙니다.

나머지 동네에서 청담, 삼성, 대치동이 토지허가제로 묶입니다.(파란 부분입니다)

무역센터쪽의 지하 어쩌고 하는 대규모 개발이 시작되어 부동산 급등이 예상된다고 토지거래 허가제로 묶였습니다.

부동산 급등이 예상되니 토지거래 허가제로 규제.. 이것만 보면 그럴수도 있고 나름 타당합니다.

(물론 이것때문에 큰 피해를 본 분도 있습니다만 여기서는 논외입니다)

빨간 부분 제외하면 거의 절반 가까이 묶인 것이죠.

문제는.. 서울은 자가율이 50%대인데 강남은 자가율이 30%대입니다. 즉 해당지역의 집 60% 이상이 매매가 안됩니다.

홍남기 부총리님 처럼 근거도 없는 뒷돈을 왕창 주고 세입자 내보내면 모를까...

강남의 절반 가까운 지역(빨간색 제외)가 거기서 60%이상의 집이 매물에서 사라집니다.

수요가 준 것 아니냐고 하실수도 있지만 토지거래 허가제는 일단 무조건 매물, 즉 공급을 없애버립니다.

수요가 있든 말든 상관 없이요.

앞에서 이야기 했듯이 수요가 있는데... 전월세 있어도 일단 샀다가 임대 끝나면 들어와 살 사람들이 살 공급이 사라져버립니다.

즉 공급은 무조건 줄어듭니다. 수요가 얼마이든 상관없이 닥치고 줄어드는 것이죠.

이 상황에서 또 2020년 7월에 임대차 3법을 급조해서 통과시킵니다.

임대차 3법은 임대 관련한 법입니다. 그런데 이게 왜 집값을 상승시키냐구요?

강남의 절반(빨간색 제외)에서 임대 2년이 끝나고 매물로 나와야 할 것들이 안나옵니다.

왜냐 임대차 3법이 그러하니까요.

갱신청구권 거부할 수 있는 케이스가 몇가지 되는데 나머지는 상당히 비정상적인 상황에서 거부할 수 있고

정상적인 경우에는 집주인 혹은 가족이 2년간 들어가 살겠다고 하는 경우뿐입니다.

아니면 홍남기 부총리 처럼 몇천만원을 세입자한테 주든지...

토지거래 허가제라고 해도 2년 전월세 계약이 끝나면 팔수가 있는데 

당시 홍남기 부총리의 주장, 그리고 최근의 민주당 주장대로라면 재계약율 70%입니다.

그러면 그 70%는 아예 시장에 매물로 나올 수가 없습니다.

집값을 잡겠다면서 쓴 정책이 공급을 아예 틀어막아버리는 효과가 나오는 것이죠.

토지거래허가제 + 임대차3법의 콜라보 효과로요.

강남의 절반을 토지거래 허가제를 묶어 놓고서 임대차3법을 급조해서 통과시키는것을 한겁니다.

부동산 상승세인 상황이고 수요가 늘어나는 상황에서 이렇게 공급을 극단적으로 줄이면? 그 결과는?

지금의 상황이죠.

이렇게 공급이 극단적으로 줄어들면

집값 인상도 쉬워지는 효과도 있습니다.

왜냐하면 

누구든 간에 집주인은 집을 팔때 최대한 비싸게 팔고 싶어합니다.

즉 15억이 대략적인 시세면 여유 있으면 15억5 천에도 내놨다가 하면서 한푼이라도 더 받으려고 하죠.

(물론 급매물일 경우는 좀 다르겠지만요.)

만약 시장에 매물이 많으면 호가를 맘대로 높여 부르기가 좀 힘든 부분이 있습니다.

하지만 시장에서 매물이 거의 없다면? 게다가 수요는 있고 이미 2017년부터 전체적으로 몇년간 상승세라면?

집값 오르기 딱인 것이죠.

그게 2020년 7월입니다.

부동산 가격을 잡겠다면서 공급을 때려잡았습니다.

박원순 시장부터 시작된 토지거래 허가제에 

오세훈 시장이 압구정동을 추가하고 1년 더 연장  기존 지역은 또 6월에 연장한다고 합니다.

이렇게 되면 무려 3년간 토지거래 허가제로 묶습니다.

이 무슨 뻘짓인지 모르겠습니다.

민주당이나 국민의힘이나 다 똑같은 뻘짓을 하는군요.