규제 완화에 분양권 거래 증가…'사기' 주의해야[똑똑한 부동산]

정부 분양권 전매제한 규제 완화에 거래 증가
1분기 분양권 거래 중 25% '마이너스피' 거래
"금전 지급 동시에 분양계약자 명의변경 확인" [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 수도권 전매제한 기한을 최소 6개월에서 최대 3년으로 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안이 입법예고 됐다. 정부가 분양권 전매제한 규제를 완화하면서 분양권 거래도 차츰 늘어나고 있다. 올해 1분기 분양권 거래량을 보면 작년 동기 대비 약 10%포인트 가량 증가했다. 다만 주목할 점은 그중 약 25%가 이른바 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 거래에 해당한다는 것이다.

마피 거래란 마이너스피 거래를 말하는데, 분양권 할인 판매라고 생각하면 쉽다. 분양권은 보통 분양가격보다 집값이 오를 것을 기대해 거래가 되기 때문에 분양가격에 웃돈을 얹어 거래된다. 그러나 지금처럼 주택 경기가 나쁜 때에는 입주시점에 분양대금을 마련하지 못한 수분양자들이 분양가격보다 낮게 급매를 내놓는 경우가 생겨난다. 예를 들어 분양가격이 3억원이고 매도자가 계약금을 3000만원 지급한 경우를 생각해보자. 이때 매도자가 마이너스피 5000만원에 매물을 내놓으면 분양권 전매계약이 체결되면 매도자가 오히려 매수자에게 2000만원을 지급해야 한다. 주택 가격 하락에 따른 손해를 매도자가 부담하는 구조다.

마피 거래를 둘러싸고 최근 사기 피해가 늘어나고 있다. 일부 시행사는 사기 피해를 막기 위해 일시적으로 분양계약자 명의변경을 중단하기도 했다. 정상적인 매수자인 것처럼 행세하며 매도자로부터 일부 금전을 수령한 후 잠적해버리는 것이 대표적인 범죄 수법이다. 분양권 거래가 소유권이전등기 없이 이루어지는 거래라는 점을 악용하는 것이다. 따라서 이런 피해를 막으려면 매도자는 매수자에게 금전을 지급하는 동시에 분양계약자 명의변경부터 완료됐는지 여부를 확인하는 것이 안전하다.

이런 피해는 단순히 마피 거래에서만 문제되는 것은 아니다. 웃돈을 얹어 거래하는 경우에도 마찬가지다. 이때는 매수자가 매도자에게 분양계약자 명의변경이 있기 전 일부 금전을 지급하기 때문에 주의해야 한다. 매수자는 매도자에게 금전을 지급하기 전 매도자가 정당한 수분양자가 맞는지 여부를 시행사에 직접 확인하는 절차가 필요하다.

분양권 전매거래는 소유권이전등기가 없는 상태에서 이루어지는 것이라서 일반적인 매매계약에 비해 훨씬 더 주의해야 한다. 또 믿을만한 중개사무소 등을 선택하여 거래할 것을 권한다.

김예림 변호사.